Al contrastar
el panorama actual del mercado con el mismo período del año anterior, se
registra que la demanda ha bajado considerablemente y no existen
expectativas de que la situación se revierta en el corto plazo.
Los precios de las propiedades se han desplazado hacia la
baja, obligando a que los inmuebles sobrevaluados recibieran un baño de
realismo, adecuando sus valores más racionalmente.
En la actualidad, los propietarios acceden con mayor docilidad a los
números sugeridos por las tasaciones, en vez de forzar hacia arriba el
precio de oferta, que se llegaba a incrementar, algunos meses atrás, entre
un 10 y un 15% por encima de la recomendación profesional.
El presente sería un buen momento para comprar, porque los dueños están
más receptivos para escuchar ofertas. También, tal vez un poco
paradojalmente, este sería un buen momento para vender, porque los valores
no han bajado tanto. Sin embargo, hay propietarios de inmuebles que
analizan las opciones de inversión que se presentan si se desprenden de
activos, y no encuentran alternativas que los satisfagan totalmente.
Entre los potenciales compradores, muchos tienen la expectativa de que los
precios lleguen a bajar aún un poco más, y aguardan la que consideran va a
ser su oportunidad. Con esas dos visiones en simultáneo, el movimiento
actual del mercado es muy lento, y los tiempos de comercialización se
alargan por encima de los promedios habituales.
Actualmente, la franja de valores que registra mayor actividad es la de
u$s 100.000 a u$s 300.000.
Tal como ocurría a mediados de 2008, mucha gente se inclina a la búsqueda
de casas para reciclar. Confiados en las bondades de las refacciones de
baños y cocinas - que es donde la antigüedad del inmueble se hace más
visible - evitan la compra de lotes para construir desde cero, situación
que los obligaría a asumir la incertidumbre de los costos a futuro de una
obra.
Aquellos dedicados a este tipo de modalidad son en gran parte, usuarios
finales. Los inversores apuntan a otro tipo de productos.
Se registra también que en toda la zona norte hay un nicho no explotado
suficientemente, y tiene que ver con la necesidad de matrimonios mayores,
con hijos ya casados, de achicarse, pasando de una casa de nivel a un
departamento de mucha categoría, que asegure el máximo confort. Los
precios de algunos que se ofrecen retraen el interés de muchos.
Respecto al patrón utilizado para el cierre de operaciones, en muchos
casos se deja una seña del 10% del valor de la propiedad para luego
convenir una escrituración dentro de los 60 días en la que se abona el
saldo. En condiciones normales del mercado, el modo
más utilizado es 30% al boleto y 70% al momento de la escritura, dentro de
los 30 días.
Por otro lado, el éxodo de inmuebles que podrían estar en venta pero se
ofrecen en alquiler, conforman un fuerte stock. Comparando nuestros
propios registros, aparece que en la misma época del año anterior, un 16%
de la cartera de casas se ofrecía para locaciones. Actualmente, esa
proporción se duplicó. Como consecuencia natural, el precio de los
alquileres bajó. Una casa que hace doce meses se ofrecía a $ 6.000
mensuales, hoy puede alquilarse a $ 4.500. Esta propiedad, si permanece
vacía, sigue generando gastos fijos. El ingreso de una renta, aunque no
arroje números que se acerquen al ideal del locador, coloca a sus finanzas
en un razonable equilibrio.
Se observa que la cantidad de gente joven, soltera, que engrosaba la
demanda de departamentos en alquiler, y abandonaba la casa paterna, ha
disminuido en los últimos dos años. Este apunte, sin tener valor
estadístico, es un indicio de realidades económicas que se podrían indagar
con más profundidad.
