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OFERTA Y DEMANDA DE PROPIEDADES EN ZONA NORTE, INFORME DE LJ RAMOS  

Por El Informativo Inmobiliario

 
Al contrastar el panorama actual del mercado con el mismo período del año anterior, se registra que la demanda ha bajado considerablemente y no existen expectativas de que la situación se revierta en el corto plazo.
 
Los precios de las propiedades se han desplazado hacia la baja, obligando a que los inmuebles sobrevaluados recibieran un baño de realismo, adecuando sus valores más racionalmente.

En la actualidad, los propietarios acceden con mayor docilidad a los números sugeridos por las tasaciones, en vez de forzar hacia arriba el precio de oferta, que se llegaba a incrementar, algunos meses atrás, entre un 10 y un 15% por encima de la recomendación profesional.

El presente sería un buen momento para comprar, porque los dueños están más receptivos para escuchar ofertas. También, tal vez un poco paradojalmente, este sería un buen momento para vender, porque los valores no han bajado tanto. Sin embargo, hay propietarios de inmuebles que analizan las opciones de inversión que se presentan si se desprenden de activos, y no encuentran alternativas que los satisfagan totalmente.

Entre los potenciales compradores, muchos tienen la expectativa de que los precios lleguen a bajar aún un poco más, y aguardan la que consideran va a ser su oportunidad. Con esas dos visiones en simultáneo, el movimiento actual del mercado es muy lento, y los tiempos de comercialización se alargan por encima de los promedios habituales.

Actualmente, la franja de valores que registra mayor actividad es la de u$s 100.000 a u$s 300.000.

Tal como ocurría a mediados de 2008, mucha gente se inclina a la búsqueda de casas para reciclar. Confiados en las bondades de las refacciones de baños y cocinas - que es donde la antigüedad del inmueble se hace más visible - evitan la compra de lotes para construir desde cero, situación que los obligaría a asumir la incertidumbre de los costos a futuro de una obra.

Aquellos dedicados a este tipo de modalidad son en gran parte, usuarios finales. Los inversores apuntan a otro tipo de productos.

Se registra también que en toda la zona norte hay un nicho no explotado suficientemente, y tiene que ver con la necesidad de matrimonios mayores, con hijos ya casados, de achicarse, pasando de una casa de nivel a un departamento de mucha categoría, que asegure el máximo confort. Los precios de algunos que se ofrecen retraen el interés de muchos.

Respecto al patrón utilizado para el cierre de operaciones, en muchos casos se deja una seña del 10% del valor de la propiedad para luego convenir una escrituración dentro de los 60 días en la que se abona el saldo. En condiciones normales del mercado, el modo
más utilizado es 30% al boleto y 70% al momento de la escritura, dentro de los 30 días.

Por otro lado, el éxodo de inmuebles que podrían estar en venta pero se ofrecen en alquiler, conforman un fuerte stock. Comparando nuestros propios registros, aparece que en la misma época del año anterior, un 16% de la cartera de casas se ofrecía para locaciones. Actualmente, esa proporción se duplicó. Como consecuencia natural, el precio de los alquileres bajó. Una casa que hace doce meses se ofrecía a $ 6.000 mensuales, hoy puede alquilarse a $ 4.500. Esta propiedad, si permanece vacía, sigue generando gastos fijos. El ingreso de una renta, aunque no arroje números que se acerquen al ideal del locador, coloca a sus finanzas en un razonable equilibrio.

Se observa que la cantidad de gente joven, soltera, que engrosaba la demanda de departamentos en alquiler, y abandonaba la casa paterna, ha disminuido en los últimos dos años. Este apunte, sin tener valor estadístico, es un indicio de realidades económicas que se podrían indagar con más profundidad.
 
 
Fuente: El Informativo Inmobiliario
Nota publicada: 04/11/2009

 



 


 

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