Críticas y
cuestionamientos
No hay dudas que los esquemas crediticios
indexados son objeto de grandes críticas. Ello es indiscutible y hasta se
podría decir que está socialmente instalado que no es una buena idea. En
primer lugar el propio gobierno se opone a capa y espada a cualquier tipo de
indexación porque le teme a la inflación. Es evidente que es como tapar el
sol con las manos y decir que no es de día. Pero ideológicamente el gobierno
piensa que la indexación aceleraría la inflación, de manera que están
dispuestos a sostener su prohibición aunque ello traiga una seria de
consecuencias indeseables. Pero naturalmente la gente, es decir los
potenciales clientes o deudores de este tipo de créditos, si se les pregunta
al respecto, también se oponen.
Sin embargo, a poco que cualquiera se ponga a reflexionar sobre la
posibilidad de pactar contratos a largo plazo en moneda doméstica y a tasas
de un dígito, caerá en la cuenta que el sistema indexado es el único
posible. El propio BHN se ha opuesto a la propuesta basando su opinión en
las malas experiencias de las viejas carteras hipotecarias indexadas que, en
épocas de alta inflación, fueron imposibles de administrar.
Pero estos evidentes obstáculos, a juicio de los que impulsan la iniciativa,
son salvables. De hecho, nadie piensa en aplicar cláusulas indexatorias sin
las coberturas del caso, y esa es la razón por la cual se ha ideado el
paquete de seguros antedichos. Por lo demás, cabe recordar que varios países
latinoamericanos resolvieron el problema de la falta de hipotecas, logrando
al día de hoy tener mercados crediticios vigorosos. Así sucede en Chile y en
Brasil, donde se está combatiendo eficazmente el déficit habitacional. Y en
estos sitios lo han hecho con préstamos indexados. Claro que el hecho de
tener una tasa de inflación moderada es un elemento muy diferencial respecto
de nuestra economía y nuestra historia, donde la cultura inflacionaria es
alta, para el año próximo se proyecta una tasa de inflación del 15%, y en
ese contexto el recuerdo de la 1050 está aun en la memoria colectiva de la
gente.
El ahorro a largo plazo
Tan importante como lo señalado respecto de
las hipotecas indexadas, es lograr al mismo tiempo la creación de un sistema
de ahorro a largo plazo, idealmente sin subsidios públicos ni aportes de
recursos gubernamentales ni previsionales, para que realmente se alcance un
sistema sustentable en el tiempo y escalable masivamente. Definitivamente
ello no es algo simple. La gente en nuestro país no cree en nada al momento
de ahorrar. Y obviamente hay muchas razones para que así sea. Pensando el
largo plazo, como se ha dicho, se opta por departamentos para alquilar o
dólares bajo el colchón, según el tamaño del bolsillo de cada uno. Los
depósitos bancarios se eligen solo para el corto plazo y el resto de las
opciones (títulos públicos, acciones, deuda corporativa, incluso cuentas en
el exterior) son solo para iniciados. La mayoría de la gente ni se entera
que eso existe.
En otros países es muy diferente. En EEUU, por ejemplo, la gente
mayoritariamente tiene activos financieros en su patrimonio y el mercado de
capitales es consecuentemente gigantesco. Con las viviendas hipotecadas a
largo plazo y a tasas muy bajas, el americano medio tiene acciones o bonos
del tesoro aunque más no sea como parte de la cartera de su fondo de
pensión. Pero en Argentina hasta eso (las AFJPs) han desaparecido.
Crear un vehículo de ahorro, con el cual se puedan fondear hipotecas, y en
el cual la gente realmente crea, es un enorme desafío. Pensémoslo así: al
momento de ahorrar a largo plazo, la gente quiere varias cosas, a saber: en
primer lugar busca un activo que mantenga como mínimo el poder adquisitivo
en el tiempo. De hecho, si la gente pudiera evitar la especulación en esta
materia, lo haría sin dudarlo. Invertir en dólares es especulativo para
quien vive en Argentina. A futuro, nadie puede garantizar cuál será el poder
adquisitivo de la divisa norteamericana. De hecho, hay consenso que en los
próximos tiempos el dólar perderá valor en el mundo a raíz de la híper
emisión que se ha hecho para combatir la reciente crisis financiera global,
y eso es virtualmente una realidad.
Invertir en inmuebles no necesariamente resuelve esta cuestión, pero al
igual que los dólares bajo el colchón, da seguridad. En última instancia las
propiedades son bienes registrables que nunca fueron confiscados en
Argentina, a diferencia de otros activos.
La gran pregunta entonces es si es posible crear un vehículo alternativo
nuevo, que el público elija voluntariamente por resultarle atractivo para
mantener en el tiempo el poder adquisitivo de su plata. A su vez, tiene que
estar bien garantizado, y adicionalmente tiene que servir para fondear
hipotecas. Pero esto ya está inventado, y en el pasado llegó a ser
enormemente popular en nuestro país, al menos hasta la década del sesenta.
Se llaman Cédulas Hipotecarias. Son cuotas partes de un vehículo (hoy en día
sería un fideicomiso financiero) conformado por hipotecas.
Las Cédulas Hipotecarias
A nuestro criterio, hoy en día las Cédulas
Hipotecarias no deberían tener garantías del gobierno, a diferencia de lo
que sucede en otras partes del mundo, como en el caso de Fannie Mae en EEUU.
En nuestro país, los avales gubernamentales pueden llegar a verse por los
inversores como contraproducentes y políticamente cuestionables. Si las
hipotecas fueran indexadas, con una adecuada cobertura para los deudores que
cubriera situaciones imprevistas a través de un inteligente paquete de
seguros (como se dijo), se podría generar un instrumento de calidad apto
para que la gente lo adoptara como una forma eficiente de ahorrar a largo
plazo.
No habría que pensar en tasas altas en absoluto para seducir a los
inversores. Solo habría que asegurarles el poder adquisitivo en el tiempo y
una pequeña retribución adicional, además de una buena garantía hipotecaria.
De esa forma se podría lograr un producto crediticio competitivo. Como
inversión, no sería perfecta, ya se sabe. Es verdad que en caso de grandes
desequilibrios macroeconómicos, el Estado terminaría interviniendo en el
mercado hipotecario en favor de los deudores y en detrimento de los
inversores. Eso ya pasó con la pesificación acá y recientemente en EEUU con
la crisis de las hipotecas sub-prime. Pero no hay vehículos de inversión
perfectos. Éste sería razonablemente seguro.
Por lo demás sería de gran importancia que, en caso que la idea prosperara,
el instrumento tuviera liquidez en el mercado de capitales de manera que los
inversores pudieran entrar y salir cuando lo desearan. Para eso quizás sí
sea necesario que inicialmente exista un inversor institucional estatal,
como podría ser el Anses, que transitoriamente invierta recursos con el
objeto de darle volumen al mercado. Sería racional incluso que conservara
estas inversiones hasta el final por cuanto sería una forma de calzar sus
obligaciones futuras con los jubilados con inversiones adecuadas a tal fin
por rentabilidad y seguridad.
Pero es clave que, en cualquier caso, esa sea una decisión voluntaria, no
impuesta. Por último, sí sería deseable que la posibilidad de blanquear
dinero no exteriorizado, que recientemente permitió el gobierno y que ya
venció, se extienda a este tipo de inversiones en forma permanente. Ese
sería probablemente el único aporte concreto a requerirle al gobierno.
Para que esta iniciativa funcione, es necesario generarla como un vehículo
de inversión de alcance masivo, comunicando sus virtudes de manera simple y
contundente. A nuestro criterio, desde la AEV, pensamos con el ingeniero
Moises Altman que no podemos seguir perdiendo el tiempo. Hay que lanzarse
con esto de inmediato. Es el único camino posible y sustentable. Puede
fracasar, sin duda. Puede ocurrir que la gente no lo adopte como una
inversión deseable o que los potenciales clientes no tomen hipotecas
indexadas, aun con los seguros. Pero hay que intentarlo seria y
profesionalmente. Es nuestra obligación para asumir responsablemente el
problema gravísimo del déficit habitacional.
No estamos buscando que esto solo aplique a las viviendas nuevas, y mucho
menos que se utilice para que los desarrolladores puedan vender su stock de
viviendas en condiciones subsidiadas con recursos tributarios que quizás
otros sectores necesiten más urgentemente. Esta iniciativa tiene que ser
aplicable a todo tipo de hipotecas para vivienda. No tiene que haber
subsidios ni desgravaciones. Tiene que ser un sistema saludable y genuino. Y
tenemos que ponerlo a prueba ya mismo.
Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar
