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Anteproyecto de Ley sobre Garantías de Alquileres. (Ingresado ante la H.C.D.N el 28/08/07 bajo eL  Nº P. 183)

Por: Dr. Dardo Marchesini (Abogado)

Buenos Aires, Agosto 28 de 2007.-

 

Señor Presidente de la

Honorable Cámara de Diputados de la Nación

Don Alberto Balestrini

PRESENTE 

De mi mayor consideración :

                       Tengo el agrado de dirigirme a usted en ejercicio del derecho de peticionar a las autoridades, a fin de que se sirva dar el curso que estime corresponder en ese honorable cuerpo al anteproyecto de ley de mi autoría que, con sus fundamentos, transcribo a continuación.

I.- 

ANTEPROYECTO DE LEY :

 “El Senado y la Cámara de Diputados de la Nación Argentina sancionan con fuerza de Ley :

ARTICULO 1º.- Incorpórase como artículo 4º bis de la Ley número 23.091, el siguiente : “A pedido del obligado como codeudor del inquilino en las locaciones urbanas, la justicia debe homologar la fecha de restitución de lo alquilado convenida contractualmente. Con tal fin, so pena de nulidad de su garantía, aquél debe recibir en el momento de obligarse un ejemplar del contrato suscripto por las partes. Con la homologación, dicha obligación de restituir adquiere de pleno derecho validez de sentencia firme y deberá notificarse a inquilinos, subinquilinos y/o eventuales ocupantes, quedando intimados a cumplir aquella dentro de los diez días de la fecha pactada en el contrato o de esa notificación, si aquella estuviese vencida, bajo apercibimiento de lanzamiento.”

ARTICULO 2º.- Incorpórase como artículo 4º ter de la Ley 23.091 el siguiente :

“Para pedir el mandamiento de lanzamiento del artículo anterior, sólo estará habilitado el garante que requirió la homologación y de dicha solicitud se dará vista al locador por tres días, dentro los cuales podrá oponerse al desahucio. En este caso cargará con las costas de las actuaciones y el garante quedará liberado ipso facto de sus obligaciones contractuales a partir de ese momento.”

Artículo 3º.- Incorpórase como artículo 4º quater de la Ley 23.091 el siguiente :

“En caso de abandono, muerte o presunción de fallecimiento del inquilino, el garante podrá rescindir la locación afianzada y restituir el inmueble al locador abonando lo adeudado por la locación hasta ese momento, sin perjuicio del derecho de los sucesores del locatario conforme al artículo noveno de la Ley número 23.091.

Las acciones judiciales del garante basadas en esta Ley estarán exentas de tasa de justicia en los territorios federales y el Poder Ejecutivo Nacional gestionará la misma franquicia de los gobiernos provinciales y del de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires."

ARTICULO 4º.- Comuníquese...etc."

II. FUNDAMENTOS
                                     Entre 1946 y 1983, año éste en el que se sancionó la Ley Nº 23.091 que rige actualmente las locaciones urbanas en nuestro país, en esa materia se legisló erráticamente. Todos los gobiernos, civiles y militares, alternados en el poder en ese lapso, únicamente dictaron normas llamadas “de emergencia” que, pendular y respectivamente, fueron claramente pro inquilinos o pro propietarios.

                                     Ese enfrentamiento legislativo le restó fluidez a la relación locativa debilitando el cumplimiento de la función social que cumple la locación de posibilitar el acceso a la vivienda de quienes no pueden adquirirla. Pero además, desalentó la construcción de viviendas para renta, especialmente la de las demandadas por los inquilinos con menores ingresos y que morigeraba el déficit habitacional. Entre otras razones, fue por eso que éste fue creciendo hasta alcanzar las alarmantes cifras actuales. Nada pudo hacer la estabilidad monetaria de los años noventa, pese a la oferta de créditos hipotecarios con bajas cuotas mensuales, porque lamentablemente no se superó en más de un dos por ciento el número de inquilinos convertidos en propietarios.

                                    De cualquier manera, mientras no se encare el problema de las locaciones en el marco de una política global en materia de viviendas, el cuadro se seguirá agravando. Máxime porque han desaparecido de las prácticas sociales las garantías amistosas o afectivas que posibilitaron las contrataciones locativas durante más de un siglo y que, según estadísticas serias, es la causa de la reducción de operaciones concretas al cincuenta por ciento. Lo que ocurre, paradójicamente, en la Capital Federal y las ciudades más densamente pobladas del interior, que son precisamente los lugares de mayor oferta.

III.-

                                    De manera que, frente a lo expuesto en el párrafo anterior, inexorablemente se debe hallar alguna alternativa para suplir la carencia de ese requisito exigido con razón por los locadores y que siempre ayudaron a cumplir esas actitudes solidarias extinguidas. Y eso únicamente podría ocurrir mediante seguros comerciales de caución de alquileres, cuya efectividad en la operatoria dependerá de la aceptación que pudieran despertar tanto en los locadores, por sus prestaciones, como en los inquilinos, por el costo que tendrán, si cumplen ese requisito.   

                                    En busca de la solución de ese problema, el presente anteproyecto hace hincapié en dar estímulo a los aseguradores. Como primera medida tratando de otorgarle legitimización para promover autónomamente acciones judiciales que les garanticen la seguridad jurídica como poder obtener por parte de sus tomadores, el mas estricto cumplimiento posible de la obligación de desocupar lo arrendado en las fechas convenidas. Algo que la legislación vigente en materia de desalojo por vencimiento del plazo contractual no les permite.

                                    Porque si bien la Ley Nº 25.488 modificó a favor del locador el procedimiento en los juicios de desalojo por falta de pago y/o finalización del contrato, esas acciones solamente le competen a él y por eso se tornan en abstracta para la finalidad que busca este anteproyecto. Agrego que, además, en la práctica diaria, sobre todo en la causal de terminación del plazo contractual, demuestra ser una sanción inequitativa para un inquilino por un hecho en el qiue no cometió dolo alguno. 

                                    En cambio, tal como lo legisla el anteproyecto, ese mismo resultado final conduce a que el inquilino pueda solucionar el problema de la falta de garantías que le imposibilita contratar, sea inicialmente o al querer renovar el contrato vencido.

IV.-

                                Para nuestra legislación, los garantes siempre fueron convidados de piedra hasta el momento de la sentencia en los procesos contra sus afianzados, inclusive en las ejecuciones por falta de pago. Estas últimas en las que, a veces, son víctimas de la complicidad entre algunos inquilinos y locadore que aprovechan su desprevenida solvencia.

                                   En cuanto al inquilino, con el procedimiento que articula el anteproyecto lo resguarda en sus derechos, porque la facultad de pedir el mandamiento del lanzamiento que legisla es exclusiva del garante, dejando a salvo el derecho del locador que, por la razón que fuere, desea conservar la relación locativa con él. Es que en esa cruzada relación contractual que hay entre locador, inquilino y garante, el anteproyecto dispone que se le corra vista al locador del pedido de dicho mandamiento de lanzamiento, con lo que aquél puede parar el desahucio y contratar nuevamente con él. Obviamente que, si no se renueva también el seguro, el garante actor queda liberado de pleno derecho a partir de ese momento de su garantía.

                                  Finalmente diré que, si bien este anteproyecto parecería circunscrito a estimular la oferta de seguros comerciales de caución, el mecanismo de seguridades que contiene para el garante en general, también puede repercutir favorablemente para el renacimiento de las garantías afectivas y gratuitas. De ahí la importancia que tendría la profusa difusión de la Ley en la que aspira convertirse.

V.-

                                    En el artículo segundo del anteproyecto se trata la situación del fiador en el caso de abandono voluntario de la locación por el inquilino o en el de la muerte, real o presunta de éste. Son casos atípicos pero en los que hasta ahora los garantes quedan inermes ante el locador, pero que esta innovación legal, coherente con su objetivo, le permite desligarse de sus obligaciones con sólo saldar las obligaciones incumplidas hasta ese momento por su afianzado, habilitándolo para restituir el bien al locador. Todo, sin perjuicio del derecho de los sucesores del locatario contemplado en el artículo 9 de la Ley Nº 23.091.

VI.-

                                    También, a modo de incentivo para todos los garantes, en el anteproyecto se exime de tasa de justicia la tramitación judicial legislada por él. Lo que seguramente mejorará el costo de los seguros y la oferta y podría estimular a las garantías afectivas.

VII.-

                                    Para concluir, deseo consignar hechos que no por muy conocidos son menos detestables. Me refiero a muchas de las garantías onerosas actuales, llamadas “profesionales” o “compradas” y con las que se sorprende la buena fe de ambas partes del contrato; la del inquilino,  muchas veces, cobrándole un alto precio por una fianza cuya falsedad ignora y la del locador, siempre, porque termina  idefraudado.

                                    Párrafo aparte merece la triste realidad que enfrenta el aspirante a inquilino en la búsqueda de una garantía afectiva. Porque realiza una maratón entre sus relaciones que, casi indefectiblemente, acaba con una negativa y provoca un desgaste o la ruptura de lazos ancestrales, infructuosamente.

                                    En este tema no puedo omitir lo que ocurre con los inventos jurídicos de algunos intermediarios inescrupulosos que, para no perder su comisión, someten a los locadores legos de buena fe a creaciones jurídicas sin valor y a la postre aumenta la retracción de la oferta.

VIII.-          
                                            En nuestro país, durante casi medio siglo, la locación de inmuebles urbanos no tuvo un tratamiento legislativo sustentable.

                                   Recién en 1983, con la Ley Nº 23.091 se incorporaron algunos retoques coyunturales al Código Civil, sin tocarse la temática específica de este anteproyecto. Pero lo propongo como una modificación al texto de esa norma, porque además de sus mas de veinte años de vigencia muy provechosa, tratándose de un tema de derecho de fondo tendrá aplicación en todo el territorio nacional.

                                  Es mi deseo colaborar con el retorno a la confianza y al espíritu de concertación civilizada en los contratos de locación y aspiro a que el arrendamiento de viviendas urbanas vuelva a ser en nuestro país un cordial acuerdo de intereses cubierto de buena fe, con una eficaz apoyatura jurídica.

                                    Saludo a Usted muy atentamente.

Autor: Dr. Dardo Marchesini (Abogado) 

dmarchesini@sinectis.com.ar

Publicado con autorización de su autor

Fecha de publicación: 13/09/2007

 


 

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