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Estrategias para una división de condominio.

Por: Dra. Mirta Núñez


 

Muchas veces, por esas cosas de la vida y de la muerte, uno se encuentra teniendo en condominio con un tercero una propiedad.
 
Lo ideal para dividirlo es llegar a un acuerdo, donde los interesados pidan tasaciones del bien, acuerden un precio para ponerlo en venta y lo hagan a través de una inmobiliaria , a fin de obtener el mejor precio posible en plaza. Si uno de los condóminos está interesado en mantener la propiedad, puede comprarle la parte al otro.
 
Pero en muchos casos, alguno o algunos de los condóminos se niegan a dividir el condominio, porque son ellos solos los que están usufructuando en exclusividad el inmueble (casa u oficina).
 
En ese caso, los pasos a seguir son: a) Iniciar una mediación, donde con la intervención de un tercero neutral, se pueda arrivar a un acuerdo. b) En caso de falta de acuerdo, iniciar juicio de división de condominio.
 
Para que este juicio tenga fuerza y ejerza más presión sobre el condómino reticente a vender, es una buena estrategia inicial al mismo tiempo un incidente de fijación de valor locativo. Es decir, un juicio mediante el cual, previa tasación de peritos, el Juez fijará el importe de un canon locativo que el condómino que no utiliza la propiedad tendrá derecho a cobrar retroactivamente desde que notificó la demanda (no desde que comenzó el uso exclusivo por uno de los condóminos). Cuanto mayor tiempo tarde el otro condómino en aceptar la venta del inmueble, mayor deuda acumulará por alquileres.
 
Nadie quiere pagar alquiler por un inmueble que considera "suyo" aunque lo sea sólo en parte y en mi práctica profesional esto me ha dado como resultado que el "rebelde" acepta vender la propiedad, evitar el remate (donde pierden todos) y dejar de pagar el valor locativo.
 
Este valor locativo es proporcional al porcentaje que el otro condómino tiene en la propiedad.
Por ejemplo si Juan tiene el 40 % de una propiedad, tendrá derecho a reclamar un alquiler equivalente al 40 % de lo que seria un alquiler real.
 
Recuerdo un caso concreto donde muere una madre y la heredan sus dos hijos. El hijo varón vivía con ella, por ende, no pagaba alquiler. La otra hija - mi clienta - vivia en un departamento como inquilina. Luego de hacer la sucesión se le solicitó amablemente a este señor que pusieran la casa en venta, ya que no sólo era el derecho que le asistía a mi clienta como heredera, sino que además le permitiría comprarse un departamento.
 
Vendiendo la casa, ambos hermanos podrían comprarse un departamento. Ninguna quedaba "en la calle". Pero este señor, que había cuidado a su madre en su última enfermedad más que la hermana, se consideraba con derecho exclusivo sobre esa propiedad.
 
Agotados los intentos extrajudiciales de llegar a un acuerdo (no existía la mediación por entonces) inicié los dos juicios a los que hago referencia más arriba y ante el temor de tener que pagar alquiler, accedió a poner en venta la propiedad con una inmobiliaria. A cambio de eso, mi clienta renunció a cobrarle el valor locativo devengado durante el juicio, siempre y cuando la venta se concretara rápidamente, ya que también este señor usó todas las artimañas posibles para evitar que la casa se vendiera, comenzando por dificultar la colocación del cartel de venta.
 
No siempre se litiga para obtener y ejecutar sentencias. A veces es una herramienta más de negociación.

 
Escribe: Dra. Mirta Núñez - Abogada
Sarmiento 1422, piso 7, of. 3, (1042)
Buenos Aires, Argentina - Tel./ Fax.: (011) 4373-1938
E-mail: info@mirta-nunez.com.ar
Nota publicada: 5/9/2007
Publicado con autorización de la autora.
 

 

 



 


 

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