El protagonismo de
las inversiones en real estate y el incesante aumento de valores
de concreción de las operaciones, son analizados en este informe,
en busca de una explicación de sus causas por el Arq. Damián
Tabakman.
El aumento de los valores de los inmuebles es un fenómeno global
de los últimos años que no deja de sorprender a inversores,
analistas y al público en general. Aquí nos llamó la atención el
rebote de valores de los departamentos ubicados en las mejores
zonas de Buenos Aires después de la profunda crisis que vivimos.
De hecho, al poco tiempo de ver los saqueos a los supermercados
del Gran Buenos Aires, el desfile de presidentes, la brutal caída
del PBI, la devaluación, la pesificacion asimétrica y la
desocupación récord, hoy tenemos precios equivalentes a los de la
década del noventa, y en ciertos segmentos, valores superiores.
Los analistas locales ensayan diversas teorías para explicar el
fenómeno: la desconfianza en los bancos internacionales más
prestigiosos del mundo, que aquí no honraron sus depósitos, hizo
que los ahorros de la gente ya no volvieran a las entidades
financieras. Luego, la caída de las tasas internacionales y la
falta de otras opciones de inversión seguras y rentables, después
de experiencias desalentadoras como la burbuja de Internet y los
bonos basura, hizo que privilegiáramos inversiones más seguras,
como el ladrillo. Ello aumentó la demanda y en consecuencia los
precios.
Pero lo cierto es que si ampliamos la perspectiva de análisis,
rápidamente detectamos que el fenómeno es global,
independientemente de las cuestiones coyunturales, propias de
estas tierras, que acabamos de mencionar. En verdad, los valores
de los inmuebles se han incrementado a ritmos increíbles en los
últimos cinco años, en Europa y en los Estados Unidos. En
promedio, se puede hablar de aumentos del 100% en el último
lustro, y ya se teme que estemos frente a una burbuja de alcance
global.
Las explicaciones allí son otras, aunque también van de la mano de
un entorno de tasas de interés bajas, que generan un fuerte
aliciente al endeudamiento para adquirir propiedades, tanto para
aquellos que verdaderamente las necesitan, como para los que lo
hacen como opción de inversión frente a la misma incertidumbre que
generan las alternativas más inseguras. Así, la demanda crece y en
consecuencia los precios también.
Un fenómeno local y también global
Para entender mejor el fenómeno descripto, es interesante ver las
diferencias entre nuestra economía y la de esos países, sin
perjuicio de lo cual el comportamiento de los valores de los
inmuebles parece haber sido equivalente. Una cuestión estructural
es la falta de créditos hipotecarios que aun aquí tenemos, al
menos de manera generalizada para todo el público. En nuestro
país, la gente compra las propiedades de contado, mientras que en
el mundo, solo pone una parte menor en efectivo, y el resto
proviene de hipotecas.
Pero lo cierto es que los créditos inmobiliarios se fondean con el
mismo ahorro de la gente, con sus aportes para la jubilación, para
los seguros de retiro o de vida. La diferencia, desde el punto de
vista del sistema en su conjunto, no es tan profunda. Aquí el
proceso está claramente desintermediado y los ahorros van del
inversor directamente al vendedor de la unidad. En los países
desarrollados, los recursos de largo plazo van a los Fondos de
Pensión, que en los últimos años han privilegiado las inversiones
en títulos securitizados, que a su vez tienen por detrás hipotecas
residenciales.
En ambas coyunturas, la local y la que encontramos en Estados
Unidos y en Europa, en la actualidad hay un enorme volumen de
recursos arrojados al real estate, que alientan la compra de
propiedades. Cabe preguntarse entonces cómo es la dinámica de
nuestro sector, y cual es el verdadero impacto de este fenómeno
sobre los precios.
La realidad es que en la cultura occidental actual, con
diferencias locales relativas, en general el 10% de las familias
cambian de vivienda anualmente por requerimientos objetivos tales
como la creación de nuevos matrimonios, divorcios, nacimientos que
generan la necesidad de unidades de mayor tamaño, decesos, etc.
Como la vivienda es un bien durable, de muy larga vida útil, esta
demanda básica genera normalmente un reacomodamiento en la
ocupación de las viviendas existentes.
En efecto, los que se casan adquieren unidades pequeñas, que dejan
los que tienen varios hijos para ir a otras más grandes, que a su
vez venden los más viejos para volver a residencias adecuadas a
sus necesidades, una vez que sus hijos se independizaron. Pero
también es un hecho demostrable que el stock existente normalmente
no alcanza, básicamente en razón del crecimiento demográfico, y
deben edificarse nuevas viviendas para atender en promedio al 10 o
20% de las adquisiciones anuales.
Qué sucede cuando se altera el equilibrio
Cabe preguntarnos qué sucede cuando se le introduce a la dinámica
de equilibrio de mercado, un componente adicional externo
relevante, como puede ser la propensión a comprar más unidades de
vivienda de las que objetivamente la demanda demográfica conlleva,
tal como está ocurriendo a nivel global en la actualidad.
En primer lugar, hay que destacar la importancia relativa del
fenómeno. Lo cierto es que no se percibe un incremento inusual en
la cantidad de transacciones inmobiliarias que anualmente se
registran. Quizás haya un aumento del 20 o del 30% en total, por
cuanto la gente tiene alocados sus ahorros en ciertos activos y
pasa algunos al real estate tan pronto como empieza a percibirlo
como algo atractivo.
Sin embargo, ese aumento de demanda tiene un enorme impacto sobre
todo el sector porque en general viene de la mano de una
reticencia de la gente a vender los inmuebles que tienen, a menos
que el precio suba. En consecuencia, ambos fenómenos se potencian:
mayor demanda y menor oferta. Rápidamente ello impulsa a los
desarrollistas a encarar nuevos proyectos, toda vez que el precio
de venta sube por encima de los costos. Consecuentemente la
proporción histórica de transacciones de unidades nuevas respecto
de las totales, se distorsiona.
En lugares con una muy fuerte dinámica inmobiliaria, como Madrid o
Miami por ejemplo, ese porcentaje puede llegar al 30%, o incluso a
veces más. De ese modo, el precio de los inmuebles sube, basado no
solo en las operaciones que se concretan, sino también, y muy
especialmente, en las que no se hacen, que son la mayoría. Así es
como se instala un valor creciente de los inmuebles en la mente de
cada propietario.
¿Es sustentable este fenómeno?
No hay ninguna duda que el mercado inmobiliario, como cualquier
otro mercado, es cíclico. La pregunta del millón es en qué momento
del ciclo estamos, si al inicio, promediándolo, o en su declive.
Ya lleva varios años la tendencia actual, pero no hay ningún
manual que vaticine con certeza si debe durar una década, media o
varias. El hecho de ver artículos en los diarios que reflejan
preocupaciones al respecto, como hoy tenemos en toda la prensa
mundial, no es señal de nada que tenga fundamentos técnicos.
La propensión a invertir en activos inmobiliarios que hoy se
percibe es la verdadera explicación de fondo, por las múltiples
razones que se pueden encontrar, desde el nivel de las tasas de
interés a la inseguridad de los instrumentos alternativos de
inversión. Hay que estar muy atento a eso: cuando veamos que esta
propensión se debilita, es porque la tendencia cambiará. Difícil
es predecir cuando ello va a suceder, pero siempre se ha dicho:
los árboles no crecen hasta el cielo, y el valor de los activos
tampoco. Y eso es ley, como la ley de la gravedad.
Arq. Damián Tabakman*
damiantabakman@fibertel.com.ar
(*) Autor: Arq. Damián Tabakman,
consultor de empresas desarrollistas e inmobiliarias. Ex gerente
de negocios inmobiliarios de Banco Comafi y ex gerente de
consultoría de RED S.A. Master en Finanzas, Profesor del postgrado
de real estate de la Universidad de San Andrés.
¿Por
qué sube en el mundo el precio de los inmuebles?
