Pocos saben qué significa la palabra “Usucapión”, que tiene mas que ver con el derecho romano que con el léxico que manejamos hoy. Usucapión es la institución del derecho civil por la que quien poseyó un terreno, una casa o un departamento durante cierto tiempo establecido por la ley, se le premia haciéndolo dueño de esta. La pregunta es Por que?

No será el caso del usurpador, no es el caso de quien se mete a una casa y allí se queda, no es el caso del inquilino eterno, no. Es el caso de quien luego de haber tenido “ánimo de poseer” la misma cierto tiempo, y la ha cuidado y tratado como propia, ha  quedado a las claras revelado su íntimo deseo de poseerla.

Para esto entonces, se valorará, a través del juicio de Usucapión, que ha hecho esta persona para merecer que se le otorgue tal carácter de propietario sobre la misma.

El juicio tramitara en el lugar y ante los tribunales de donde esté ubicado el inmueble, será iniciado por el interesado, y la prueba requerida será: testigos, (aunque esta única prueba no será suficiente), según el Cod.Civil. Los mismos deberán dar fe de haber visto habitando tal inmueble del tiempo que la ley marca, y todo lo que pueda agregar en relación a lo que esta persona ha efectuado en el mismo.

Esto se traduce en: Mejoras. Es decir, en que he mejorado ese terreno o esa casa desde que vivo allí? Lo cerqué por ejemplo, cuando no teíia cerco. Le hice llegar la conexión de gas o cloaca, cuando no había llegado aun y no se había acercado hasta el mismo? Derrumbé o construí alguna pared en su beneficio? Tenia graves problemas humedad y ya no tiene? Todo eso demostrara cómo el ánimo de poseer contribuyó a la propiedad, por lo que acompañando las facturas de tales “mejoras”, (recibo de compra de medidores, factura por honorarios de electricista, arquitecto, etc) si las mismas son membreteadas muchísimo mejor, a fin de que el juez se sirva de estas también de prueba.

Asímismo y prueba sumamente relevante será el pago de todos los impuestos y/o tasasy/o servicios desde el inicio de mi posesión. Si no se las tiene encima (por el transcurso del tiempo), pero se encuentran pagas, se pedirá en el expediente por Oficio a Rentas o la Municipalidad correspondiente, que informe de su pago y fecha del mismo, aunque hacer trampa sería pagar con retroactividad para salvar los años, cuestión que no favorecería mi “ánimo posesorio”, sino mas bien, mi “ánimo posesorio a cualquier costo” y esto será prueba en contra, porque pagar hoy diez años para atrás, no probará que estoy en el inmueble desde hace 10 años, sino que quiero simular esto, y la sentencia será desfavorable.

Cuál es el tiempo que debe transcurrir según la ley para que se me considere apto para USUCAPIR, es decir, para ser propietario?

1)    Serán 20 años continuos sin que nadie -con legitimación- reclame la propiedad (es decir, los verdaderos o presuntos dueños). Este ocupante o futuro propietario, próximo a usucapir, es considerado, y (esto es sólo un término) POSEEDOR DE MALA FE, entendiendo fe buena o mala en razón del título que puedan mostrar como ocupantes en relación al inmueble que se reclama. Tiene boleto? Tiene escritura? Será entonces un poseedor de mala fe, y necesitará dejar pasar 20 años hasta iniciar el juicio.

2)    Si tiene el íitulo será POSEEDOR DE BUENA FE, y esto no lo hará mejor persona, sino que tendrá algún documento (aún cuando no sea válido) y esto es muy común, mas en zonas suburbanas, donde “ Doña María” se fue al Registro de la Propiedad, vio terrenos vacíos desde hacía años, y comenzó a repartirle a los vecinos (a muy bajo precio) los mismos con escrituras hechas en su cocina...

Cuando éstos quieren vender, se encuentran con este escollo de que no es válida, y ya Doña María se fue o se murió, y todos los vecinos beneficiados otrora, hoy se encuentran en una misma situación, perjudicados, hasta que se enteran que pueden validar su situación por juicio de Usucapión. Cuanto tiempo necesitaran? 10 años.-

Una vez lo anterior, habrá que convencer al juez que nos toque, quien recordemos, será el único que nos podrá hacer propietarios con su sentencia, nadie más.

Digamos también que el verdadero propietario, de existir y ser ubicable (es decir, tener domicilio donde se notifique) se presentará en juicio, y también será posible que inicie el juicio de Reivindicación de su propiedad, antes de que se manifieste el paso de los años requeridos y el inicio de la Usucapión, aunque quien se desligó materialmente de ese inmueble 20 años, es raro se acuerde de reclamarlo y menos iniciar un juicio, con los costos y la burocracia que implica, para recuperarlo.

Por consultas relacionadas a este tema por favor contáctese con la Dra. Di Cataldo al email que figura a continuación: