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ALQUILAR UNA PROPIEDAD O COMERCIO: TODO UN TEMA


El contrato de alquiler suele ser un contrato que trae inconvenientes, tanto para inquilino como para locador, como a veces para el garante, aunque  no en todos los casos, pero todos conocemos historias de alguien a quien le embargaron la casa por ser garante de su hijo o sobrino, a quien le destrozaron el depto inquilinos mal habidos, de quien estuvo años peleando por desalojar a otros inquilinos, o bien locadores obsesivos o abusivos a la hora de renovar el bendito contrato.

Pocos saben que en general los contratos de alquiler de vivienda son por dos años y los comerciales por tres, al menos eso dice la ley, aun con la posibilidad de rescindir a los 6 meses sin pagar indemnización, pero quedándose el locador con lo abonado en concepto de deposito, por el perjuicio que le causa terminar un contrato antes de lo previsto originalmente.

Contratar por menos o mas tiempo del previsto por la ley 23091 de alquileres es inválido, es decir, se tendrá por celebrado por los mínimos y máximos legales(2 o 3 mínimo y 10 máximo), mas allá del convenio entre las partes.

Qué pasa si el inquilino no paga?

En el mismo contrato donde se fija el plazo, se fija que no podrá dejar de pagar por más de dos meses, dado esto, quedará rescindido, es decir, terminado el contrato y el inquilino deberá desalojarlo, problema que también surge al no ocurrir, instalarse este allí por un tiempo gratuitamente, mientras que el locador deberá iniciar un juicio para lo cual deberá invertir tiempo, plata y desventuras. Por esto es que se firma junto con el contrato, en la mayoría de los casos, el Convenio de Desocupación, donde éste se compromete a desocupar llegada la fecha o antes, dadas estas circunstancias, lo que acelera el posterior desalojo.

Están prohibidas todo tipo de reformas en la propiedad, ya sea particular o comercial, sin antes tener el consentimiento (más vale por escrito) del dueño o locador, dado que en algunos casos no estarán de acuerdo y habrá que volver atrás, y en otros mejores, pagan toda esa mejora o renovación, o la mitad de la misma, dado que una vez retirados los inquilinos se benefició con esta ya que queda.

Qué pasa si subalquilo el inmueble, comercio o casa a otro, es decir, me voy de viaje o me conviene alquilar una habitación aparte, o bien me alquilan por $ 300 y yo subalquilo por $400, se puede hacer? No, esta prohibido por ley y en gral por contrato.

Qué pasa cuando quien ocupa el lugar hace destrozos en el mismo? Muchos tenemos la experiencia del parquet levantado, las paredes sucias, el papel de las mismas deshecho o bien, los caños salidos de su lugar, muchas cosas con el fin de dañar. Esto deberá ser indemnizado al locador, dado que no surge del "normal uso de las cosas", razón por la que se pide depósito al inicio, garantía y referencias comerciales (Veraz, etc.) y de titularidad, de quien alquilara para no sufrir estos inconvenientes

Existe un plazo máximo de alquiler? Sí, el de 10 años, y como en el mínimo, pactar por mas tiempo implicará que se tiene convenido por 10.

Puedo exigir que me renueven el contrato? No, se convendrá entre ambas partes, pero el locador no tiene obligación de aceptar, así como tampoco podrá desalojar al inquilino por causa alguna antes de los dos años o tres según el caso. De decidir hacerlo se formalizará un nuevo contrato con nueva fecha.

Por qué es tanto trastorno convertirse en garante? El garante es quien da fe de que el inquilino pagará, por lo que cree firmemente en él desde el momento que acepta tal carga. Mientras que para el locador, será una segunda cuerda de donde agarrarse si el primero, es decir, el inquilino, falla. Cuando se escucha por ahí “me embargaron la casa por ser garante”, lo que ocurrió es que luego de recurrir insistentemente y ya en juicio y con sentencia contra el inquilino este no puede pagar, no tiene sueldo, ni cuenta bancaria, ni trabajo evidentemente, ni siquiera a veces voluntad de pago, por lo que se va contra de la garantía, esos pobres confiados a los que terminaron traicionando. No está todo perdido para ellos dado que podrán reclamar posteriormente por tal “traición” contra el “inquilino” que ya no lo es, siempre y cuando posea algo para embargarle, sino no habrá forma de cobrar, no?  

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Estudio Jurídico Di Cataldo & Asoc.
Especialistas en Daños
Uruguay 560 Piso 5to Of.52/53 Bs As
Tel (011)  4373.4574
estudio.dicataldo@gmail.com
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