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BARRIOS CERRADOS, COUNTRIES Y CLUBES DE CAMPO. ENCUADRE LEGAL


Nadie descarta al comprar una casa o un lote en un country o barrio cerrado o incluso en un club de campo, que la casa será propia y de nadie mas, de hecho solo nosotros decidimos cuantos ambientes y  la decoración que tendrá. La problemática se plantea desde el punto de vista del encuadre jurídico.

Que es un Club de Campo? es el complejo recreativo residencial emplazado generalmente en áreas suburbanas, que incluye lotes construidos o a construir, totalmente independientes entre si, con entrada común al complejo que se halla delimitado. Cuenta además, con sectores destinados a actividades de índole social, deportiva y cultural, presentándose los lotes y sus edificaciones y estos sectores en relación inescindibles y provistos de servicios de seguridad, mantenimiento, jardinería, limpieza, administración, etc.-

Generalmente esta zona de esparcimiento, con verde y disfrute diario o de fin de semana se halla cerca o lejos de nuestra residencia habitual pero dentro de la Pcia. de Buenos Aires, es decir, fuera de la Capital. Es así como la provincia de Bs.As., mediante el decreto 2489/63 (modificatorios del 16440/50, 5400/58, 1636/61 y 9404/86) encuadra a los Clubes de Campo dentro del Régimen de la Ley 13512, de propiedad horizontal, algo así como un edificio de departamentos o un complejo de dúplex en la ciudad, de hecho es la misma ley que regula a ambos. En estos emprendimientos las calles serían «pasillos» (áreas comunes descubiertas).

La misma Corte Suprema de Justicia de la Nación, en el conocido caso C.U.B.A., falló dictaminando que el derecho a la seguridad de los moradores de un Barrio es un derecho constitucional.
Tratando de encontrar solución para los emprendimientos preexistentes con calles públicas parecería que no cabe pensarse en otra solución que no sea la compra de las calles para convertir al emprendimiento en un «Barrio Privado». Sobre este particular debe analizarse las facultades legales que tienen los municipios para resolver la cuestión, y tenerse muy en cuenta que en estos supuestos la compra de las calles no es a título de compra o incremento partimonial, sino que se trata de la adquisición del dominio para privatizar las vías de circulación interna de un emprendimiento que deberán continuar con ese mismo «destino de calles». No es lo mismo la compra de una calle por parte de un frentista para ampliar y extender su propiedad que la compra para complementar un emprendimiento urbanístico y asimilarlo a los Barrios Cerrados conforme la regulación del Decreto 27/98 .-

Es claro entonces que una entidad jurídica (llámese sociedad) que integren o a la que se incorporen los propietarios de cada parcela con destino residencial será titular del dominio de las áreas recreativas o de esparcimiento y responsable de la prestación de los servicios generales, por tanto quien será dueña y deberá mantener y ocuparse de pileta, housing, sala de eventos, canchas, etc.


 Podrá optarse por mantener en el dominio privado las áreas que configuren la red de circulación interna. En este supuesto, dichas superficies quedan sujetas a la afectación especial que resulte de su destino (espacios circulatorios, calles, etc) y acordes con el uso, trazado y características contenidas en la memoria técnica, proyecto de planta y plano de mensura y subdivisión aprobado. La misma entidad será también titular dominial de dichos espacios circulatorios.

Problemas entre vecinos:

Los problemas que pueden presentarse entre vecinos son varios y de lo mas variados, algunos se resuelven con la aplicación de la ley de PH y otros por el Código Civil

Es común que una obra dentro de un terreno cause ruidos, disturbios, polvo, etc, en la propiedad de otro, pues en ese caso la ley 13.512 en su art. 6, incisos a) y b) determina prohibiciones expresas a los propietarios u ocupantes que perturben con "ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos". Y en caso de que dichas normas sean transgredidas se puede accionar judicialmente por las denominadas acciones del art. 15 de la ley 13.512, mediante las cuales "el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco ..."

Al igual que como muchas veces ocurre, las raíces del árbol del vecino comienzan a levantar mi vereda o bien tal rama entra en el techo por ej. de mi quincho.

El daño que se provoca debe ser indemnizado por el vecino, una vez tasado y habiendo sacado en algunos casos las fotos correspondientes de antes y después del daño. El árbol al ser propiedad del vecino, al igual que su perro si causa mordida a algún chiquito del barrio, será responsabilidad única y exclusiva de él, salvo que probare que hubo una causa externa a él que provocara tal daño, por ej, que los daños mencionados, fueron causados por una fuerte tormenta y el árbol cayó sobre nuestras tejas. Esto tiene su fundamento en el art 1113 del Cod. civil por el que cada uno debe responder por las cosas a su cargo o bajo su cuidado o dependencia, por lo que se aplicará a cualquier daño que infrinja nuestro auto, nuestra empleada doméstica o nuestros albañiles.

Si hay buena voluntad, los conflictos serán resueltos extrajudicialmente, caso contrario deberá recurrirse a la reclamación por Carta Documento y luego sino, ir a juicio, cuando no a mediación antes.

No obstante considero que sería conveniente que todas estas cuestiones que regulan la "convivencia y vecindad" y las transgresiones que se originan como consecuencia de que algunos de sus integrantes u ocupantes incurren en conductas socialmente impropias sean pautadas - sobre todo - en el Reglamento Interno. Existe el caso conocido de quienes ocuparan indebidamente y por tiempo las canchas de tenis., privando a otros de tal goce, esto y otras cuestiones deberá ser regulada internamente.

Las expensas:

Atento el ofrecimiento de espacios deportivos e instalaciones varias para el divertimento y disfrute de los socios del Country, a la vez que la seguridad que todos tienen, se generan expensas que serán menos o mas altas acorde a la mayor oferta de estas. No así los Barrios Cerrados, que al distinguirse de aquellos por ser únicamente barrio sin instalaciones deportivas, las expensas son mucho mas bajas, aunque si caben, por los gastos generados por la gente de vigilancia y seguridad, por ej.

Generalmente se incluye el consumo eléctrico (la luz) en las expensas. Los residentes tienen el derecho a discutir la liquidación de expensas independientemente del servicio eléctrico. En un country se cortó el suministro eléctrico a un residente por no pagar las expensas no permitiéndosele abonar por separado la luz. El afectado vivió protestando y utilizó un generador para proveerse de electricidad, lo que molestó a los vecinos por el ruido ocasionado. Varios años luchó y accionó judicialmente hasta que la justicia ordenó a Edenor que le instalara la luz independientemente del servicio general que suministraba y administraba entre las viviendas del sector residencial. La administración impidió el cometido de Edenor hasta que finalmente con orden judicial y auxilio de la fuerza pública "SE HIZO LA LUZ". El administrador de ese country creyó ser dueño del "feudo" y se comprometió seriamente con su intento de desconocer una orden judicial. Lo destacable del caso es que nunca hicieron juicio por cobro de expensas y que el corte de luz además que resultó espeluznante ha significado confiscar el derecho de propiedad siendo la luz accesorio indispensable para tener habilitada la vivienda.
Las expensas son exclusivamente los gastos realmente incurridos para el buen mantenimiento de las áreas comunes y no tienen nada que ver con la luz, el gas, cablevisión, etc. Los servicios señalados deberán brindarse directamente a las residencias.
 

Se permitirá cuando sea el caso, la localización de club de campo no comprendido en una zona específica, cuando se trate de predios no aptos para la explotación agropecuaria intensiva o extensiva y se efectúe el estudio particularizado que demuestre la real existencia de hechos paisajísticos (arboledas añejas); particularidades topográficas (lago, laguna, río, etc.); terrenos a recuperar (predios inundables o bajo cota, dunas, médanos, etc.); como así también otros elementos de significación (construcciones de valor arquitectónico, etc.) que justifiquen la localización propuesta. Dicho estudio deberá ser avalado por el municipio y aprobado por el organismo competente del Ministerio de Obras y Servicios Públicos

De esta manera, se encuentran incluidos también en este encuadre, los clubes náuticos, parques industriales, urbanizaciones con instalaciones comunes, etc.

Es claro que mas allá del encuadre que le presta esta ley, se requiere una especial aplicable sólo al caso que nos ocupa, que por ser una invención de los últimos 15 o 20 años no la posee en el Código Civil.-

1.   Qué encuadre tienen los Countrys y Clubes de Campo?

Se encuentran contemplados, o mejor dicho, se les aplica la ley de propiedad horizontal.

2.   Cualquier sociedad o entidad puede tomar el emprendimiento de “armar” un Country?

No, será necesario efectuar estudios de factibilidad a ser aprobados por los organismos de control correspondientes

3.   Para que sirven los estatutos?

Estos deberán incluir previsiones expresas referidas a la incorporación de los adquirentes de cada parcela, representación, derechos y deberes de los miembros, administración del club, determinación de las áreas y espacios que conforman su patrimonio inmobiliario, servicios generales a asumir y modo de afrontar los gastos comunes, servidumbres reales y restricciones urbanísticas previstas y toda otra disposición destinada a asegurar el correcto desenvolvimiento del club según el proyecto propuesto.

4.   Para que sirven los Los planos de subdivisión?

Estos contendrán la determinación según mensura, de las superficies afectadas con destino a esparcimiento y circulación conforme se opte por las disposiciones precedentes. Asimismo deberá consignarse en dichos planos, como restricción de venta referida a las parcelas residenciales, la exigencia de la previa transmisión del dominio de las áreas de esparcimiento y circulación a la entidad referida

Consejos: 1) cuál es el mejor terreno para comprar dentro de un Barrio Privado o Country? Los que tienen orientación norte en el fondo de lo que será la casa, donde en verano recibe el mejor y mas duradero sol.

2) Que debo tener en cuenta a la hora de comprar?

Primeramente que el lote no se inunde (duda que se termina al consultarle a los vecinos linderos). Para esto también habrá que ver si no se encuentra cerca de un lago (artificial o natural) dado que podrá con el tiempo el asentamiento producir filtraciones poco deseadas. En segundo lugar, los lotes desaconsejables, y por lo general mas baratos son los perimetrales, es decir, los que rodean el exterior del total del barrio, y que son inseguros por los que se pueden colar por detrás, salvo que exista otro barrio o bien una calle

3) Se desaconseja también la cercanía al club house, canchas de fútbol, tenis o golf, así  como que el lote o casa este situado sobre una calle principal, dado que la tranquilidad se vera obstaculizada por los ruidos de autos, las bicis, y las distintas pelotas que caerán a nuestra propiedad.

4) Si nos decidimos por construir, y se puede elegir, nada mejor que el arquitecto o constructor este todos los días en el country, sea viviendo en el o bien construyendo otras casas, cuestión interesantísima a la hora de sacarse dudas diarias y mantener la inspección por quien corresponde diariamente.

5) Lo mas aconsejable también a la hora de comprar será el asesoramiento de un arquitecto, quien tendrá los conocimientos necesarios para evaluar esto y mucho mas, haciendo mas rentable su inversión, más fácil la reventa, y mas cómoda la vida en el mismo.

6) Por ultimo, no olviden asesorarse por un abogado de confianza a fin de que lea todos los documentos y lo asesore por la mejor alternativa a la hora de comprar o vender. No olvidemos que existen lotes que se compran y nunca se pueden escriturar, y a veces se ofrecen a un precio de mercado insólitamente bajo.

Por consultas relacionadas a este tema por favor contáctese con la Dra. Di Cataldo al email que figura a continuación:

Estudio Jurídico Di Cataldo & Asoc.
Especialistas en Daños
Uruguay 560 Piso 5to Of.52/53 Bs As
Tel (011)  4373.4574
estudio.dicataldo@gmail.com
www.estudio-dicataldo.com.ar

 

Nota publicada en Nov. De 2004



 


 

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