Sabemos que nadie cuando compra o visita un departamento para alquilar o comprar verifica si realmente es para vivienda o apto profesional, tampoco cuantos departamentos hay, (que con solo ver el portero nos daríamos cuenta), ni si el administrador es eficiente, si las expensas son como nos contó la inmobiliaria, si hay morosos por expensas, si hay incobrables o cuantas unidades están ocupadas o no, en síntesis, nadie pide el reglamento de copropiedad para leerlo ni siquiera la liquidación de las últimos tres recibos de expensas, fundamental, además de la vista de la Unidad funcional  y el estado de la pintura... Ni hablar si alquilo o compro el local que esta en PB a la calle de ese edificio en PH, y no uso el ascensor, y debo pagar por su reparación,  y montón de cosas, como por ej. el porcentaje de expensas a pagar según el Reglamento, con relación al local.
Es claro entonces que en la propiedad horizontal todas las decisiones concernientes a las partes comunes se toman a través de una entidad denominada “consorcio de propietarios”, que es el conjunto de todos los propietarios del edificio. El modo en el cual este consorcio opera se establece a través de un “reglamento de copropiedad y administración”. Por el contrario, las decisiones que conciernen a las partes propias las toman los propietarios individualmente, si bien las mismas están sujetas a ciertas restricciones basadas en las normas generales de derecho civil y están limitadas por ciertos derechos específicos otorgados al consorcio de propietarios.

Se calcula que sólo en Buenos Aires y el conurbano existen más de cien mil edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal y que además se trata de un sector de la sociedad muy problematizado, descuidado por la legislación y también por la educación. La única ley orgánica que regula la PH es la 13.512 del año 1948, que desde entonces no sufrió ningún "aggiornamiento" y debiera hacérsele algunas enmiendas acordes con los tiempos.

El Consorcio de Propietarios es una sociedad sin fines de lucro, y que como sociedad no vende ningún producto. Todo lo que se produce lo consumen los propietarios, compra y contrae obligaciones con terceros, que de no cumplirse afectan a todos los propietarios en forma proporcional. Cuenta con equipos e instalaciones, además consume insumos, contrata personal operativo y nombra representantes. Todo esto con un único fin, asegurar la mejor calidad de vida para el consorcio.
En la propiedad horizontal cada propietario es dueño "dominus", "señor" absoluto de su departamento o local, pero a la vez es condómino, co-propietario con otros de cosas tales como terreno, pasillos, escaleras, terrazas, medianeras, ascensores, etc.
Para vivir en Propiedad Horizontal, son necesarios ciertos conocimientos previos, así como también la aceptación de determinadas condiciones. No todo esta permitido. Hay quienes creen que el titulo de propiedad de una Unidad Funcional, es la autorización para actuar con libertad, tanto dentro de los ambientes de su departamento como en los espacios comunes del Edificio.
Así surge uno de los principales problemas de quienes habitan bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, la Convivencia. A esto le sumamos los inconvenientes con el Mantenimiento Estructural del Edificio: Cañerías con pérdidas, Ascensor que funciona en días pares, etc. Ineficiencia de los Contratistas. Elevado precio de las Reparaciones. Incumplimiento del Personal de Limpieza o Encargado del Edificio, y tenemos un dolor de cabeza difícil de terminar...

Los consortes:

Cuántos propietarios saben, por ejemplo, que cuando compran un departamento o un local de comercio sometido al régimen de Propiedad Horizontal, no solamente pasan a ser propietarios de su unidad sino que además, pasan a formar parte de una especie rara de sociedad con una multitud de consortes a quienes no conoce. Además, con socios que van y vienen, que no son siempre los mismos, que venden y se van y otros nuevos que llegan y él no los conoce porque nadie se los presenta. Cuando se encuentra en el ascensor con alguno de ellos, a veces no sabe bien si es un nuevo vecino o un ladrón.
Además, cuántos propietarios de unidades en PH saben que esa relación con los demás propietarios o consortes está regida por un contrato llamado "Reglamento de Copropiedad y Administración" redactado no por ellos sino por el dueño original del terreno o de la obra.
No sé si se habrán dado cuenta (sobre todo durante las horribles y extenuantes asambleas) que la gente habla mucho pero raramente conceptualiza. De modo que las discusiones en casi todos los ámbitos, desde el familiar hasta el político, son series de parlamentos que van y vienen y no se encuentran. No se sacan conclusiones. Quiere decir que cada uno sigue pensando como pensaba.
Hay asambleas de propietarios que terminan como comenzaron y la gente se va más desorientada que cuando comenzó. Es por eso que poca gente quiere ir a las asambleas. Porque el administrador o quien la preside, generalmente no sabe cómo encauzar un diálogo. Y entonces parece una especie de director de tránsito donde cada uno habla por su cuenta.
Sin embargo debiera ser un espacio para hablar, sacar conclusiones, resolver si el administrador es removido, si esta haciendo las cosas bien, si hay un nuevo consorcista, si el de al lado tiene una mascota cuando no debía, si algún depto se destina a (como me ha pasado)  fines “non santos”, si se debe pintar la pared con humedad del hall y si González se puso al día con las expensas. Todo quedara registrado en las Actas de Asamblea (con día, hora, y firma de cada uno de los presente, con relato de lo que se hablo y resolvió), y se tomara decisión en función de tales mayorías (quórum).
Dos son las autoridades en un Consorcio: En primer lugar, la reunión de propietarios en asambleas, las que pueden ser ordinarias y extraordinarias. En segundo lugar, el administrador, llamado también representante de los propietarios por la ley. Este tiene la representación del consorcio frente a terceros y la ley y los reglamentos le imponen ciertas obligaciones como la de recaudar expensas conforme al valor de cada unidad, sacar un seguro contra incendio, llevar tres libros reglamentarios y realizar toda una serie de cargas inherentes a la administración del edificio. 

El Administrador:

El administrador está unido a los propietarios por un mandato, al igual que quien concurre a las asambleas por un propietario ausente, también está unido por un mandato. El mandante le encarga al mandatario hacer tal o cual cosa en su nombre y representación. El administrador está unido a los propietarios por un mandato, al igual que quien concurre a las asambleas por un propietario ausente, también está unido por un mandato. El mandante le encarga al mandatario hacer tal o cual cosa en su nombre y representación.

Quienes pretenden administrar deben saber que esa tarea adquiere día a día mayor importancia y requiere de cierta especialización y de ninguna manera debería fomentarse la autoadministración. Si es que ésta es decidida libremente por los propietarios el derecho de propiedad implica también el derecho a administrar los bienes que se poseen en copropiedad. Pero la experiencia demuestra, que a veces cuesta mucho menos desplazar a un mal administrador de su cargo que a un "grupo" constituído por propietarios. Es por eso que también es necesaria la capacitación del administrador y hasta su  colegiación, según muchos creemos, además de anotarse en el registro correspondiente.

Una de las principales tareas del administrador es recaudar expensas para proveer al mantenimiento del edificio. Debemos saber que nuestro código procesal considera que los certificados de deudas por expensas expedidos por los administradores en condiciones reglamentarias, tienen fuerza ejecutiva. ¿Qué quiere decir esto? Que en caso de que un propietario no pague en término sus expensas, el administrador podrá certificar esa deuda y solicitar su ejecución judicial en condiciones similares a como se ejecuta un pagaré o un cheque. Es decir, mediante un trámite abreviado que se llama "juicio ejecutivo".  

Es bueno recordarles a quienes de alguna manera u otra se involucran en la tarea de administrar consorcios, que quien maneja dinero de terceros está obligado a llevar sus cuentas con extrema transparencia y honestidad y que el código penal establece ciertos delitos dentro de la figura genérica de la defraudación (arts. 172 y 173) que podrían corresponder al administrador infiel.

Obrara con culpa quien obra mal pero sin intención de dañar. Y obrara con dolo quien obra mal pero con expresa intención de dañar. Por eso, sobre la ausencia o existencia de ese elemento puede decirse que existen conductas culposas  y dolosas de ciertos administradores

El reglamento de copropiedad y administración:

El reglamento de copropiedad y administración es considerado un contrato de adhesión. Contrato de adhesión es aquél en el cual, aunque firmado por varias partes, sólo una interviene en la redacción de sus cláusulas, y los demás no intervienen en su redacción, solo se pliegan con su firma. Al comprar una unidad el propietario acepta las disposiciones de ese reglamento y es como si lo hubiera firmado. (Ej. Al subir a un colectivo y pagar el boleto, estamos celebrando un contrato con la empresa de transportes, pero en realidad no podemos discutir sus condiciones. Tarjeta de Crédito, firmamos con el banco un contrato de adhesion)

Al reglamento de copropiedad y administración se lo debe distinguir del reglamento interno. La diferencia es que el primero es anterior a las ventas de las unidades. Como dijimos, el dueño del edificio original no puede venderlo fraccionado sin redactar primero ese reglamento de copropiedad y administración. Y debe hacerlo siempre por escritura pública e inscribirlo en el Registro de la Propiedad . En cambio, el reglamento interno es el que se dan (en forma facultativa y no obligatoria) los propietarios en asamblea y como sólo tiene valor entre ellos y no respecto de terceros no es necesario que sea efectuado por escritura pública.

Que son los  "Consejos de Administración?”

No figuran en ninguna ley y son creaciones más o menos eficaces de ciertos reglamentos o de ciertas asambleas. De hecho carecen de facultades para disponer y sirven para controlar la administración en la medida en que el administrador se los permite y de servir de vínculo entre éste y la masa de propietarios. Puede decirse que son "consejos" con "S" y no con "C". (No deriva esa palabra de "concilio" sino del verbo "aconsejar") Es decir, no deliberan sino que sólo aconsejan, no ejecutan nada.

Casi todos los problemas que acusan a los consorcios provienen de que el control de la gestión es realizado únicamente por la asamblea. Atento  la especial forma jurídica que tiene la propiedad horizontal en nuestro país, salvo el caso de que el administrador haya cometido algún delito, el juez no atenderá reclamos de consorcistas individuales, debiendo éstos "agotar primero la vía consorcial", reuniéndose en asambleas en las condiciones que fija aquél reglamento redactado por el constructor o primer dueño del edificio.

El reunirse en asambleas, que era una tarea relativamente fácil en el año en que nació la ley (porque había pocos edificios muy grandes en 1948) hoy, con torres y complejos habitacionales de grandes dimensiones resulta muchas veces imposible.

El consejo de administración de un edificio es un órgano de control, nexo entre el administrador y los propietarios, siendo su función controlar al administrador.

Conflictos entre consorcistas: el arbitraje

A través de un proyecto de ley que pretende reformar la ley de Propiedad Horizontal, la Fundación “Liga del Consorcista” propone la “imposición de una cultura del arbitraje” en los conflictos entre propietarios. La intención es reducir la cantidad de litigios.

El proyecto de ley impulsado entre otros, por la diputada Inés Pérez Suárez, propone también “la agilización del régimen de asambleas” y que el consorcio “no debe ser considerado una empresa".

La iniciativa ya ingresó a la Cámara de Diputados y tomó estado parlamentario hace un mes y medio bajo el número 2.508.

El arbitraje, poco popularizado, aunque de avanzada, es el método por el cual los conflictos que pueden resolverse recurriendo al juzgado, se hagan recurriendo a un Arbitro (en Gral. un abogado con mas de 10 años de experiencia), quien, en muy poco tiempo, a un costo muchísimo menor y con la misma autoridad en su laudo (sentencia) que un juez, resuelva el conflicto, evitando así tediosos juicios, que generalmente son caros y largos amen de que “mucha gente no hace el juicio por altos costos que tiene”.

“Salvo los juicios por ejecución de expensas comunes, todos los conflictos litigiosos suscitados entre propietarios entre sí y entre éstos y la Administración originados en la interpretación o el cumplimiento del Reglamento de Copropiedad y Administración deberán ser resueltos por uno o más árbitros elegidos por las partes de común acuerdo”, dice textualmente el artículo 18 ter del mencionado proyecto.

Según la iniciativa, y para el caso de no existir acuerdo, cada parte elegirá un árbitro, los que a su vez deberán elegir por el medio que juzguen más adecuado, a un tercero. El tribunal así formado, por mayoría, determinará el procedimiento arbitral más conveniente al caso, adoptando el vigente en las respectivas jurisdicciones o el de cualquiera otra de su elección.

“El arbitraje es el medio más indicado, La idea es que con los árbitros los conflictos se resuelvan en menos de tres meses porque no hay peor injusticia que la justicia a destiempo”.

Además el proyecto de reforma a la ley de propiedad horizontal declara que los consorcios no son empresas comerciales ni industriales, sino que son grupos de vecinos que no pueden estar sometidos a convenios colectivos.

Otra de las iniciativas que contempla el proyecto es la acreditación ante el administrador del titular de dominio de cada unidad y la declaración del número de personas que la habitarán en forma permanente.

Esta disposición tiende a evitar el grave problema de seguridad que suelen sufrir los consorcios, pues a menudo nadie sabe quién es quién dentro del edificio ni cuántas personas usan las instalaciones comunes.

La Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal sita en Perú 570 Tel.: 4342-2232

Por consultas relacionadas a este tema por favor contáctese con la Dra. Di Cataldo al email que figura a continuación: