Escribe: Dr. Tomás Mosca
Abogado
 

La reforma introducida por la citada ley 25.628 viene a resolver, en parte, un problema que dividía a la jurisprudencia con relación a la subsistencia de las obligaciones del fiador en los contratos de locación.

El artículo 1582bis del Código Civil dice:
 

1. - El primer párrafo del artículo 1582 bis

Este primer párrafo deja fuera del alcance de la reforma las situaciones de continuación de la locación por falta de restitución del inmueble en tiempo y forma. Es el caso del artículo 1622 del Código Civil que establece que "Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa; y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiese continuado en el uso y goce de la cosa".

En este caso la intención del legislador es preservar los derechos del Locador ante la renuencia del locatario a restituir el inmueble. Lo que no es tenido en cuenta por el legislador es que la permanencia en el uso y goce del inmueble requiere también de la pasividad del Locador en el ejercicio de sus derechos (acción de desalojo); lo que lleva a que, ante la renuencia del locatario de restituir y la pasividad del Locador en desalojar, se puedan generar situaciones de abuso para el fiador, sin que pueda liberarse por su sola voluntad.

1.1 La jurisprudencia

El aspecto señalado en el punto 1 precedente ha generado diferentes pronunciamientos judiciales que en breve síntesis se pueden explicar como se expresa a continuación.

Las situaciones generadas por la subsistencia de las obligaciones del fiador una vez concluido el plazo de la locación, y por aplicación de principios jurisprudenciales vigentes hasta su sanción, se prestaban a situaciones de abuso por parte del Locador.

Así, se entendía que el hecho de que los fiadores hubieran asumido sus obligaciones en calidad de tales, con expresa mención a la subsistencia de las obligaciones mientras los Locatarios permanecieran en el inmueble (cláusula de estilo en contratos de locación), importaba la existencia de un pacto con total vigencia que el fiador debía respetar, con lo que no se desobligaba por el solo transcurso del plazo contractual.

La interpretación jurisprudencial parte de la base de que el fiador responde por todas las obligaciones asumidas por el Locatario hasta el momento de la efectiva desocupación del inmueble, si se estipuló que la fianza subsista mientras el locatario permanezca en el inmueble, aún luego de vencido el plazo del contrato, considerándose esa permanencia como una continuación de los términos de la locación, con el alcance del artículo 1622 del Código Civil

Existe doctrina plenaria de la Cámara Nacional de Apelaciones Especial en lo Civil y Comercial del año 1969 que establece que quien se obliga en carácter de principal pagador responde, en principio, sin limitaciones, por los alquileres posteriores al vencimiento del término establecido en el contrato de locación, cuando se estipuló que quedaba obligado hasta tanto el inquilino entregara la cosa.

Existen pronunciamientos jurisprudenciales posteriores, matizando la interpretación plenaria precedente, que tienden a considerar que las obligaciones del fiador se extienden en los términos del contrato originario, con más el tiempo razonable que necesita el locador para obtener en desalojo del inmueble. Este postulado se afirma, bajo la filosofía de que prolongar la garantía hasta el momento de la desocupación, puede importar la sujeción sin límite de la garantía y llevar, en algunos casos, a configurar situaciones realmente abusivas. Debe tenerse en cuenta que en ese fallo las obligaciones locativas afianzadas habían excedido el plazo máximo de la locación de 10 años. Dicha postura encuentra sustento en virtud de que de mantenerse en esos términos el contrato originario, se prolongaría indefinidamente la garantía, pudiendo configurarse un ejercicio abusivo del derecho del locador, que es cierto y legítimo en base a lo pactado por las partes, pero se tornaría excesivo, al pretender mantener ligado - en forma indefinida - al fiador, que deberá continuar otorgando la garantía y abonando los arriendos ante la renuencia del locatario, sin una posibilidad cierta y futura de que la misma culmine en algún momento, si ni siquiera es intención del locador promover el desalojo del locatario frente a la falta de pago y/o vencimiento del contrato. Tal caso, sería contrario a la buena fe, la moral y las buenas costumbres (Art. 953 Código Civil).

El legislador podría haber evitado este tipo de situaciones, sin modificar la esencia del nuevo artículo sancionado, mediante la fijación de un plazo de subsistencia de las obligaciones del fiador, por el tiempo razonable que le lleve al locador desalojarlo. En tal situación, hubiera cubierto el doble objetivo de preservar los derechos del locador (como efectivamente hizo) y del fiador, relevándolo de la obligación de afianzar cuando transcurrió el plazo razonable en que el locador hubiera podido procurarse la restitución del inmueble por vía judicial, lo que se presentaría como una sanción para el locador pasivo en el ejercicio de sus derechos y una buena respuesta en términos de equidad para todas las partes involucradas.

Lo afirmado precedentemente no es solucionado por el artículo 2025 del Código Civil ("El fiador podrá pedir al deudor la exoneración de la fianza, cuando han pasado cinco años desde que la dio, a no ser que la obligación principal sea de tal naturaleza, que no esté sujeta a extinguirse en tiempo determinado o que ella se hubiese contraido por un tiempo más largo"), puesto que desde el plazo mínimo legal para locaciones de inmuebles para viviendas o locaciones comerciales, hasta el quinto año de vigencia de la relación locativa, pueden - sin duda - configurarse los abusos señalados.

2. Los párrafos segundo y tercero del artículo 1582bis

Señalan estos párrafos del artículo 1582 bis:
 

La intención de estos párrafos importa tanto como que el fiador, al tiempo de renovarse o prorrogarse - tácita o expresamente - la vigencia de un contrato de locación, una vez concluido el período inicial comprometido, tiene la oportunidad de expresar su voluntad en sentido positivo o negativo con relación al compromiso de continuar afianzando las obligaciones del Locatario.

La fianza, con este nuevo artículo, recupera cierta autonomía como contrato accesorio dentro del articulado de un contrato de locación. Tanto es así que, no sólo se exige un nuevo consentimiento expreso del fiador (aún en casos de prórroga automática del contrato), sino que se sanciona con nulidad toda disposición que en forma anticipada extienda las obligaciones asumidas por el fiador al tiempo de afianzar las obligaciones del locatario.

Esta norma tiene un trasfondo moralizador, puesto que en no pocas oportunidades, el fiador se encontraba obligado a responder por obligaciones incumplidas del locatario, por un plazo más extenso del previsto originalmente, cuando prestó el consentimiento expreso de afianzar tales obligaciones.

3 . Conclusión

Con los antecedentes citados, la reforma introducida -si bien inicia el camino adecuado con relación a las obligaciones del fiador en caso de abusos del locatario y pasividad del Locador - se queda a mitad de camino en sus intenciones al no poder un límite a las obligaciones del fiador en los supuestos del artículo 1622 del Código Civil.

Nota publicada: 6/9/2002